Кому принадлежат дороги в коттеджных поселках?

Автор: Павел Боткин, адвокат КА СПб «Чуриков и партнеры»
Дата публикации: 15 июля 2025 г.

Связаться

Многие коллеги обсуждают решение суда о правах на дороги в коттеджных поселках. Вижу, как начинается эффект «испорченного телефона»: мне пересылают статьи и посты с выводом, будто дороги теперь принадлежат собственникам участков.

Так ли это? Давайте разбираться.

Общий ответ. Нет, суд не признал дорогу собственностью владельцев участков — такого требования в деле даже не заявляли. Суд отменил торги, на которых дорогу продали как обычный земельный участок, потому что признал ее социально значимым объектом. Но кассация сделала важный вывод: внутрипоселковый проезд может рассматриваться как принадлежность участков, ради которых он создан, и следовать их судьбе (ст. 134 ГК РФ).

О каком деле идет речь

Речь о постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-37836/2019.

В деле о банкротстве общества-застройщика на торгах продавался земельный участок, который фактически был внутрипоселковой дорогой. Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для объектов жилой застройки.

Собственники прилегающих участков потребовали признать торги и договор купли-продажи недействительными: продажа нарушала их права на проезд. По их мнению, участок является межквартальной дорогой, то есть социально значимым объектом, а в договор с покупателем нужно было включить его обязанность сохранить использование участка как дороги общего пользования.

Как решали суды

Первая инстанция: в иске отказать

Суд посчитал, что права заявителей не нарушены: смена собственника не изменила правовой режим участка. Социальную значимость участка суд не признал и указал, что сейчас препятствий для проезда нет, а при необходимости собственники вправе требовать установления сервитута.

Апелляция: торги недействительны

Апелляция исходила из фактического назначения участка, а не из формального вида разрешенного использования. Экспертиза по делу не проводилась, но в названии лота было указано, что участок — дорога, и спора о том, что он используется как дорога, между сторонами не было.

Суд указал, что участок фактически является дорогой местного значения, то есть социально значимым объектом. Для таких объектов в банкротстве предусмотрен специальный порядок продажи, направленный на защиту публичного интереса (п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве).

Торги и договор признали недействительными из-за двух нарушений: вместо конкурса провели аукцион, а в договор не включили обязанность покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование дороги.

Кассация: дорога следует за участками

Кассация согласилась, что дорога — социально значимый объект и при проведении торгов допущены существенные нарушения. Постановление апелляции оставлено без изменения.

Но самое интересное — кассация пошла дальше. Она указала, что покупатели участков под жилую застройку уже оплатили продавцу стоимость проездов, без которых пользоваться участками было бы невозможно. Право на принадлежность (дорогу) следует за главной вещью (земельным участком).

Этот подход сближает положение собственников участков в коттеджных поселках с собственниками квартир в многоквартирных домах и членами садоводств, у которых в силу закона возникает общая собственность на общее имущество или объекты общей инфраструктуры.

Что на самом деле решил суд

• Торги отменены из-за нарушений при их проведении. Права собственности на дорогу за собственниками участков суд не признавал — такого требования не заявлялось.
• Суд признал социальную значимость дороги.
• Суд указал, что межквартальные проезды могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта, — то есть рассуждал через концепцию главной вещи и принадлежности (ст. 134 ГК РФ).
• Суд сделал акцент на условиях первоначальных договоров купли-продажи участков. Если продавец прямо оговорил, что участки продаются без права проезда по внутрипоселковым дорогам, и стоимость дорог не учитывалась в цене, право собственности на дороги должно оставаться за продавцом.

Павел Боткин, адвокат

Это дело — не о том, что дороги «теперь принадлежат собственникам», а о том, что продать их как обычный участок не получится. В похожих спорах обязательно встанут и другие вопросы: история межевания, зарегистрированный в ЕГРН доступ к участку, наличие или отсутствие иных вариантов проезда, неоднократные разделы и отчуждения. Исход зависит от документов конкретного поселка, и прежде всего — от того, что написано в ваших первых договорах купли-продажи.

Что делать собственникам участков

• Поднимите свой договор купли-продажи участка и проверьте, что в нем сказано о проездах и дорогах поселка.
• Закажите выписку из ЕГРН на участок дороги: кто собственник, какой вид разрешенного использования, есть ли обременения.
• Проверьте, есть ли у вашего участка доступ к землям общего пользования, сведения о котором внесены в ЕГРН.
• Если дорогу выставили на продажу или собственник ограничивает проезд — действуйте коллективно и быстро: сроки на оспаривание торгов короткие.
• Если проезд перекрыт, рассмотрите требование об установлении сервитута — подробнее о нем на странице «Сервитут».

Частозадаваемые вопросы (FAQ)

Принадлежат ли теперь дороги в поселке собственникам участков?

Нет, автоматически — нет. Суд в этом деле отменил торги, а не признал право собственности. Но вывод о том, что дорога может быть принадлежностью участков, дает собственникам аргумент в будущих спорах.

Что делать, если собственник дороги перекрыл проезд?

Можно требовать установления сервитута — права ограниченного пользования чужим участком для проезда (ст. 274 ГК РФ). В отдельных случаях возможны и другие способы защиты: оспаривание сделок с дорогой, требования к застройщику по условиям договоров.

Можно ли оспорить продажу дороги на торгах?

Да, если при торгах нарушены правила, — в том числе когда социально значимый объект продан как обычное имущество. Именно так произошло в разобранном деле.

Дополнительные вопросы и запрос на консультацию можно оставить автору статьи через телеграм.